賃貸経営において行う、入居継続の促進活動を「テナントリテンション」といいます。このブログシリーズでは、空室対策として重要な「テナントリテンション」として、どのようなことが出来るのか、をご紹介していきます。
今回は、予防保全、についてです。
賃貸管理における予防保全とは
予防保全という言葉は、賃貸経営されているオーナー様にとっては、あまり聞きなれないかもしれません。
予防保全とは、何か故障などのトラブルが発生する前に、例えば設備であれば寿命が近くなったら故障していなくとも交換するなど、トラブルのタネになる要素に能動的に対処して、トラブルを予防するという考え方です。
古くなってきたエアコン、給湯器、どうしていますか？
お部屋には様々な設備がありますが、比較的寿命がはっきりしている設備として「エアコン」「給湯器」があります。
いずれも１０年が寿命といわれていますが、寿命を過ぎても使えるうちは使い続けて、故障したらその都度対応する、というオーナー様は多いかと思います。
故障発生、その時どうなる？
しかし、いつか来る故障のタイミングで、お客様はどのような状況になるでしょうか？
故障は使用中、しかも、ガンガン使っているときに起こることが多いです。
夏場の猛暑の中で冷房が止まる、冬場の寒い日にお湯が止まる、といった感じです。当然、お客様には多大なご迷惑をおかけしてしまいます。
さらに、大至急の対応が求められるため、交換費用はおのずと割高になってしまいます。
安心で、かつ、経済的な対応方法
そういうことなら、故障を待つのではなく、価格の安いシーズンオフに、数をまとめて交換してはどうでしょう。
そのほうが安上がりですし、お客様へ故障でご迷惑をおかけすることもなくなります。
また、古いものより新しいもののほうが当然、効きがよくなりますので、お客様に大変喜ばれます。
民法改正に対応していますか？
なお、今年の４月の民法改正に「賃借物の一部滅失等による賃料の減額」という話題があります。
これは、簡単に言いますと、もともとついている設備に関しては、それを含めて賃料が発生しているので、例えば壊れた、使えない、といった場合、その部分については即座に直す対応が求められ、使えないなど入居者さんに不利益がある場合は賃料を下げるなどの対策をして「不利益がないように補填する」必要がある、というものです。
そしてこの賃料減額ですが、民法改正前は「借主は減額を請求できる」という位置付けでしたが、改正後は「当然減額される」ということになっています。
こういった対応が今後かなり法的にシビアになってきますので、ぜひ、ご対応をお願いします。