賃貸経営の目的は、ご家族の大切な資産を守り、育てていくこと、すなわち資産形成に他なりません。そのためには、空室期間を短く、ご入居者様には末永くご入居いただくことが基本です。そこに至るアプローチにはさまざまあり、それがまさに、賃貸管理会社の腕の見せ所であり、存在意義であるとイシズエでは考えています。
イシズエの賃貸管理は、オーナー様の資産を大切にお預かりし、資産価値の最大化を実現します。
| イシズエ管理物件入居率 | 97.02％（2020年5月～2021年4月平均） |
|---|---|
| 古くても大丈夫 | 平均築年数 28.5年（2020年6月末日現在） |
| 駅から遠くても大丈夫 | 平均駅距離 徒歩13.9分（2020年6月末日現在） |
イシズエの取り組み
1
資産診断
まずは市場分析を行い、物件の経済的な価値を把握します。まずは素のままの状態で、賃貸募集で決まる賃料、さらに、必要に応じ、この先、賃貸を続けていく中で必要となる修繕項目や、売却して物件を手放すとした場合の、売れる価格も把握します。
たとえ市況が悪化しなくとも、放っておくと、築年数の経過とともに賃料は下がります。賃料を下げていくと、収益面はもちろん、入居者の質の面でもレベルが低下し、資産価値は下落していきます。よって、賃貸を継続していく、という選択をしたならば、賃料を下げない努力をすることが、資産防衛上、正しい戦略となります。
賃料を維持しつつ、場合によっては賃料アップしつつ高稼働で運用するために、何が必要かを明確にしていきます。特に、築年数の経過した物件については、いまの市場環境において入居が決まるのに欠かせない設備が備わっていないケースもあります。追加投資が必要な場合、この建物の将来性を考慮しながら、追加投資の妥当性を検討します。
また、経済的な側面だけでなく、オーナー様ご自身やご家族の状況や、物件に対するオーナー様の思い、といった側面からもお話を伺います。
これらを踏まえて、どのくらいの将来にわたりこの建物を運用していくか、そのために、どのくらいの投資をしていくか、といった資産運用のイメージをオーナー様と共有しながら、これにもとづいて、物件の管理運用を実施していきます。
2
お部屋づくり
「無駄なリフォームは排除して費用対効果を追求」
内装の全面張替えや、設備の交換は、慎重に必要性を見極めます。一方で、入居募集において費用対効果の高い設備の導入は、積極的にご提案します。
きれいにしたお部屋は、永くきれいに使ってもらえるのも事実。清潔感も追求します。
「スピードの追求 機会損失を最小化」
イシズエ社員と施工業者様が同行で退去立会を実施。その場で必要なリフォーム内容を見極めます。
イシズエの協力施工業者様は賃貸物件のリフォームに習熟しており、必要十分なクオリティを最短工期で実現します。
お部屋づくりの工夫は、リフォームだけにとどまりません。賃料をはじめとした条件設定の工夫によって、普通のお部屋が人気物件に早変わりします。ペット可、初期費用ゼロ、などの、賃料アップに有効な条件設定も、ご提案いたします。
さらに、仲介会社様が「決めたい」と思う物件になるよう、入居付けしていただいた仲介会社様へお支払いする広告料や、営業担当者様へのプレゼントなどの条件設定も、必要に応じご提案いたします。
3
募集活動
・主要ポータルサイトのアットホーム、スーモ、ホームズに原則すべて掲載
・業者間ネットワーク（レインズ）に掲載
情報は仲介会社様へすべてオープンにして、早期成約を目指します。
認知度の低い物件、空室が多い状態でスタートする物件など、必要に応じ、仲介会社の営業担当者様へ、物件のセールスポイントをご理解いただけるよう、訪問活動を実施します。
「クオリティの高い写真と間取り図」
絞り込み条件を踏まえて、より多くのお客様の目に触れるよう、情報量で掲載順序が上位になるよう、掲載ルールを分析し対策しています。
なお、状況により、仲介会社様へ、よそでは扱いがない物件として強力に推してもらえるよう、あえて自社でのネットへの情報掲載は行わずに、地域の強力な仲介会社様へ個別訪問を繰り返して協力依頼するなど、ケースバイケースで最適な営業戦略を取っていきます。
いずれにしても、自社の利益のために、物件情報を自社で囲い込むようなことは、イシズエではありえません。
4
長期入居の促進
ご入居中の不具合はすぐにお知らせいただくよう、お願いしております。
「お知らせいただいた不具合はスピード感を持って対応」
入居者様のストレスを減らし、建物の良好な状態を維持することで長期入居を促進し、空室の発生を少しでも少なくする努力をしています。
室内での不具合、クレームに対し、24時間365日の駆けつけサービスを採用しております。（入居者様費用負担あり）
5
入居者リスク管理
イシズエでは、原則として、保証会社との提携による滞納保証を実施。入居者様からの入金が滞っても、オーナー様への定期送金が可能です。なお、滞納解消の見通しが立たない場合は、明渡交渉や法的手続きにより、契約解除、お部屋の明渡しをおこない事態の深刻化を防ぎます。
入居中のトラブルに備え、原則として、入居者様には借家人賠償保険にご加入いただいております。
なお、イシズエの推奨する保険は、火災、水災等にとどまらず、内装設備の破損についても、一定の範囲をカバーしております。
また、退去時の修繕費請求にまつわるトラブル防止のため、入居前の室内状況を写真にまとめ、入居者様、オーナー様、イシズエの三者で共有しています。
6
建物管理
大切な不動産資産の価値を維持向上するために、建物管理は非常に重要なポイントとなります。
イシズエでは、定期的に建物の巡回点検を実施して、建物の異状や入居マナーの悪化の早期発見、早期対応を目指しています。
また、必要に応じ、共用部の定期清掃、エレベータや消防設備などの法定点検、排水管洗浄などの予防的なメンテナンス、除草や樹木の剪定など、必要性や費用対効果を見極めたうえで、ご提案しています。