アパートの外壁塗装なんて、やめておけば? その2 外壁塗装をやめると、何が起こるのか?

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2020年05月24日

アパートの外壁塗装なんて、やめておけば? その2 外壁塗装をやめると、何が起こるのか?

ご自分の物件の寿命、ご自分で決めましたか?

外壁塗装なんて、やめておけば? と初めていわれて、かえって外壁塗装のことが気になってしまう、賃貸経営をされているオーナー様、こんにちは!

外壁塗装なんて、しない!と決めたオーナー様、素敵です。その物件をあと何年でどうするのか、売却するのか、建て替えるのか、買い替えるのか、そして、それは何年後に実行するのか、決めて頂けましたか?

もし、未だ考え中の賃貸経営オーナー様に向け、もし、外壁塗装をやめてしまうと、ご自身の物件にどのようなことが起きるのか、お伝えしていきたいと思います。

外壁塗装をやらないと、どうなるのか。これから起きることをリアルに想像できれば、外壁塗装なんて、しない!という決断も、しやすくなりますね。 

外壁塗装をやめると、何が起こるのか?

建物にとって、外壁の塗装は、建物を日差しや雨風から最前線で守ってくれる存在です。

建物は、外側から、塗装の塗膜、外装材、防水層、構造材、内装、といった断面構成になっています。これは、外壁でも、屋根でも同じです。

構造材への影響

建物の、自分の重さを支えているのが、構造材です。構造材が木であれば、その建物は木造、鉄であれば鉄骨造、鉄筋コンクリートであれば鉄筋コンクリート造となります。

どのような材料であっても、自然にさらされれば損傷します。怖いのは水分。木に水が回れば腐り、シロアリに喰われやすくなります。鉄は錆びます。構造材が傷めば、建物は自分の重さに耐えられなくなり、傾いたりします。

外装材への影響

外装材には、サイディング、モルタル、屋根でいえば瓦やトタン、スレートなどがあります。

構造材にまで水が回るより手前の段階で、外装材が損傷し、防水層が損傷しています。外装材は、日差しや風雨にさらされるうち、ひび割れや、継ぎ目の硬化を起こし、内部に水が回るようになります。

内部に水が回ると、構造材を損傷するだけでなく、外装材自身も損傷します。結果、壁や軒下が剥がれ、落下します。ある日突然、落下することもあれば、台風などにより剥がれ飛ぶこともあります。入居者様、近隣のかた、通行人に怪我をさせることもあります。

室内への影響

水が内装にまで回り込むと、壁紙にカビが生えます。雨水が吹き込むような場合は、雨漏りになります。雨漏りで、入居者様の室内を濡らしてしまうことがあります。

入居率への影響

外壁が色あせてくると、外観の印象が悪くなります。空室募集の際には外観写真をネット掲載することになりますが、外観の印象が悪くなると物件の競争力が弱くなるため、賃料を落とさなければネット掲載の反響を得にくくなります。

さらに、内見の際に物件の外壁のひび割れや、コケが生えている、廊下や階段が汚れている、といったことがあると、内見時の印象が悪くなり、入居申し込みを得るのは難しくなり空室期間は長期化します。こういった弱点をカバーするためにも、さらに賃料を落とすことになります。

リスクと向き合う

そして、これらの出来事は、ご所有の物件において、今日起こることかもしれませんし、いつか起こることかもしれません。ただ、起こる、というのは、問題が顕在化したということで、問題のタネは、ご所有の物件において、日々育っていることを、理解していただく必要があります。

この、問題が顕在化するかもしれないし、しないかもしれない、というリスクを、ご所有の建物を「何年後にどうするのか」決めることで、その何年間は、そのリスクを受け入れる、リスクを織り込んで賃貸経営していく、という選択が可能になります。

ご所有の物件について、資産の将来について、ご相談を承ります(予約制)。当社までお気軽にどうぞ。

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